Znalecký posudok: Ako ho vybaviť a koľko stojí?

Téma nehnuteľností je v mnohých prípadoch záludná a pre niekoho, kto s nimi pravidelne nepracuje komplikovaná.

Pri kúpe alebo predaji domu, či pri zakladaní hypotéky, sa však môžete stretnúť s pojmom znalecký posudok. Jeho vybavenie síce obtiažne nie je, no dôležité je vedieť, na čo všetko je potrebný, koľko stojí a kde si ho dať vlastne urobiť.

Keď ste na strane predávajúceho 

Pri nehnuteľnostiach sa ľudia často nachádzajú práve na “druhej strane”, čiže na strane kupujúcich. Občas sa však môže stať, že nehnuteľnosť sami predávate. V takom prípade je dôležité jej skutočnú cenu nejakým spôsobom zistiť. 

V prípade, že daný byt či dom predávate prostredníctvom realitnej kancelárie, väčšinu práce odvedie sama. To znamená, že v cene za služby máte aj zistenie skutočnej hodnoty a následne nastolenie ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť na trhu bude ponúkať. 

Nie každý však využíva služby realitných kancelárií. Dôvodom sú často poplatky, ktoré je potrebné spoločnosti splatiť.

Ak sa teda rozhodnete predávať na vlastnú päsť, je dôležité aby ste nehnuteľnosť správne nacenili. Príliš nízka cena môže vyzerať podozrivo, príliš vysoká cena zas odradí mnohých kupujúcich. 

Na problém so stanovením ceny je jednoduché riešenie. Znalecký posudok vám vie veľmi jednoducho zistiť, aká je objektívna cena daného bytu či domu. 

Kedy je ešte znalecký posudok potrebný? 

Znalecký posudok je najčastejšie potrebný pri: 

Okrem predaja nehnuteľnosti sa znalecký posudok často vybavuje pri hypotekárnych úveroch. Pri žiadaní o úver totižto banky potrebujú mať určitý doklad o cene. Bez znaleckého posudku úver jednoducho nedostanete. 

Kde znalecký posudok vybaviť? 

Po tom, ako zistíte, že znalecký posudok potrebujete, prichádza na rad ďalší krok. Je potrebné nájsť znalca, ktorý vám posudok urobí. Kde ho hľadať? 

Pri žiadaní o hypotekárny úver máte dve možnosti a to: 

Poďme si o oboch niečo povedať. 

Znalec banky 

Znalec banky je človek, ktorý pre danú banku robí. Vo väčšine prípadov vám jeho služby banka dá za príjemné ceny, pretože ste ich klient a beriete si od nich úver. 

Problém môže nastať vtedy, ak by ste od danej banky následne úver nechceli alebo by ste chceli posudok využiť inde. 

Ide o to, že znalci banky vám vytvoria posudok, ktorý vám iné banky akceptovať nemusia a pravdepodobe ani nebudú. Plus, ide o posudok pre danú hypotéku, čiže ak by ste sa posudok chceli využiť následne aj na niečo iné, nedalo by sa. 

Znalci banky však majú stále jednu veľkú výhodu. Nemusíte riešiť nič samostatne a nemusíte taktiež nikoho hľadať. V rámci návštev banky vybavíte všetko veľmi jednoducho a rýchlo. 

Okrem interných znalcov ešte existujú aj externí, tzv. zmluvní znalci. Ide o ľudí, ktorí spolu s bankou spolupracujú, no nie sú jej klasickými zamestnancami. 

Posudky od týchto znalcov môžete využiť na viacero právnych úkonov, nielen na jednu hypotéku. Plus, banka vám vie všetko vybaviť bez toho, aby ste vy znalca hľadali a navštevovali. 

Vami zvolený znalec

Ak poznáte nejakého znalca alebo sa rozhodnete, že si ho nájdete, dôležité je zistiť si, či ho akceptuje vami zvolená banka. 

Mnohokrát sa stáva, že ľudia si nechajú urobiť znalecký posudok, ktorý banka neskôr, pri vybavovaní, nezoberie do úvahy. 

V takýchto prípadoch je potrebné zaplatiť za ďalší znalecký posudok. 

Výhodou týchto znalcov je však to, že ak ich banky akceptujú, posudky viete využiť na viac právnych úkonov a nie len v jednej banke. 

Od čoho sa odvíja cena nehnuteľnosti? 

Cena určitej nehnuteľnosti môže mať pre vás nevyčísliteľnú hodnotu. Predsa len, ak v byte alebo dome bývate dlhšie, je to váš domov a miesto, ktoré dobre poznáte. 

Výsledná cena na posudku vás preto môže nemilo prekvapiť. 

Poďme si teda povedať, čo celú sumu na znaleckom posudku ovplyvňuje: 

To, čo sa v rámci znaleckého posudku neberie do úvahy je zariadenie. Cena na znaleckom posudku tak môže byť o niekoľko tisíc nižšia, ako následne budete pri predaji požadovať. 

Celkovú sumu ovplyvňuje najmä lokalita. Byty a domy v centre mesta majú niekoľkonásobne vyššiu hodnotu ako tie na okrajoch miest alebo na dedinách. 

Rovnako je dôležitý aj výmer budovy. Čím väčší dom alebo byt je, tým viac bude, samozrejme, stáť. 

Netreba zabúdať ani na vek či opotrebenie. Ide o dva parametre, na ktoré mnohí často zabúdajú. Cenu na posudku vedia znížiť aj o niekoľko stoviek eur. 

To, čo však vie často cenu výrazne ovplyvniť, je aj samotný pozemok. Domy s väčšími záhradami majú vyššiu hodnotu ako tie s menšími. Je preto dôležité počítať aj s týmto faktorom.

Metóda znalcov

Každý znalec má svoju metódu, ktorú pri vytváraní posudku bude používať. Niektorí sledujú čisto len spomenuté parametre, z ktorých následne cenu vypočítajú. 

Iní k celkovému výpočtu pridajú aj porovnávanie. Robia to veľmi jednoducho a to tým spôsobom, že ceny jednotlivých nehnuteľností k sebe prirovnávajú a robia tak závery.

Následne existuje ešte kombinovaná metóda a metóda polohovej diferenciácie. 

Čo všetko je pre znalecký posudok potrebné dodať? 

Na to, aby znalec vedel vypracovať znalecký posudok, bude od vás potrebovať niekoľko dokladov. Medzi ne sa radia: 

Pomocou týchto dokladov vie znalec vytvoriť objektívny posudok, ktorý následne môžete využiť napríklad na predaj nehnuteľnosti alebo pri žiadaní o hypotekárny úver v banke. 

Čo všetko znalecký posudok obsahuje? 

Znalecký posudok je listina, na ktorej nájdete niekoľko dôležitých informácií. Medzi ne sa radia: 

Aká je cena? 

Cena znaleckého posudku je rôzna. Líši sa od jednotlivých znalcov. V banke si vo väčšine prípadov priplatíte za znalca menej. 

Na druhej strane, ak si nájdete niekoho sami, zaplatiť môžete viac. Nie je to však pravidlom. 

Suma znaleckého posudku sa pohybuje od 100 € vyššie za byt a od 300 € vyššie za rodinný dom. 

Ešte predtým, ako si znalecký posudok necháte vypracovať, je dobré informovať sa o výslednej sume. Poprípade, ak má znalec webstránku a na nej cenník, pozrite si ten. 

Dopredu budete vedieť, na akú sumu sa pripraviť. 

Ako dlho trvá vypracovanie? 

Rovnako ako suma, aj vypracovanie sa líši v závislosti od samotného znalca. Ak sa jedná o bežný rodinný dom alebo byt, znalecký posudok by mal byť vypracovaný do maximálne dvoch týždňov. 

Je preto dobré, aby ste ho riešili medzi prvými. Na jeho vypracovanie si budete musieť počkať. 

Ako dlho znalecký posudok platí? 

Znalecký posudok nemá zákonom určenú dobu splatnosti. To znamená, že nie je dané žiadne obdobie, počas ktorého by ste ho mohli využívať a následne si nechať urobiť nový. 

Všetko zaleží na samotných bankách a ďalších inštitúciách, kde posudok budete potrebovať. Oni sami si určia, do akej maximálnej doby ho budú akceptovať. 

Kvôli neustálemu kolísaniu cien na trhu nehnuteľností však bude potrebné, aby ste si po roku alebo dvoch znalecký posudok dali urobiť znovu. 

Záver

Znalecký posudok je dôležitý dokument, ktorý budete potrebovať, ak idete nehnuteľnosť predávať alebo plánujete vybavovať hypotekárny úver. Samozrejme, existujú aj ďalšie príležitosti, kde sa vám zíde. Je preto dobré vedieť, čo všetko jeho vytvorenie obnáša a koľko zaň zaplatíte.